De kotencrisis: wat kunnen we eraan doen?

Het kotentekort in Gent: een overzicht

Elk jaar willen meer studenten op kot, maar het aanbod groeit niet even snel. De prijzen stijgen en koten worden luxeproducten. Wat is de oorsprong van dit probleem? En hoe lossen we het op? De stad, de studenten en de universiteit zien elk eigen oorzaken en oplossingen.

Het is crisis in de Gentse kotenmarkt. Meer studenten dan ooit studeren aan de Gentse hogeronderwijsinstellingen. In totaal zijn ze met ongeveer 80.000, waarvan 55.000 aan UGent. Van die studenten zit volgens een studie van Stad Gent, in samenwerking met de Gentse Studentenraad (GSR), ongeveer 60 % op kot, en maar liefst 75 % zou dat willen. De studie schat het kotentekort op ongeveer 12.000 units. Dat is waarschijnlijk een onderschatting, want ongeveer 10.000 studenten die nu in gezinswoningen leven, doen dat eigenlijk illegaal en belanden idealiter nog in een regulier kot. Het resultaat is een jaarlijks toenemend aantal ongelukkige studenten en huurprijzen die de pan uitrijzen. 

Hoe is het zo ver kunnen komen?

Hoe kon het probleem zo groot worden? In de afgelopen tien jaar zijn er in Gent ongeveer 20.000 studenten bijgekomen. Toch bouwde UGent de laatste tien jaar geen extra homes. De Gentse hogescholen investeerden wel in studentenkamers, en wellicht groeide het aantal koten van particuliere eigenaars ook. Dat laatste valt echter moeilijk te bewijzen, want Stad Gent beschikt niet over exacte cijfers van het aantal legale koten en moet haar beleid daarom baseren op schattingen. Daar komt nog bij dat een groot deel van de studentenpopulatie illegaal in een gewone gezinswoning op kot zit. 

Zoals elke eerstejaarsstudent economie je kan uitleggen, betekent een vraag die hoger ligt dan het aanbod vaak dat de prijzen stijgen. Reken daar nog eens de energiecrisis en de torenhoge inflatie bij, en het wordt al snel duidelijk waarom de kotprijzen door het matig geïsoleerde dak gaan. De oplossing voor het probleem lijkt eenvoudig genoeg: meer koten bouwen. Dat is echter makkelijker gezegd dan gedaan. Zoals Gents schepen van Wonen Tine Heyse (Groen) eerder al in Schamper liet optekenen, lokt een nieuw kotenproject meestal een golf aan buurtprotest uit. Een bekend voorbeeld is de UGent-home die vlakbij campus Sterre zou komen, 'home B'. Na felle protesten van natuurliefhebbers en buurtbewoners, weigerde Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) uiteindelijk de omgevingsvergunning voor het project uit te reiken. Ze beschouwde het bosgebied als te waardevol. 

Standpunt GSR

Nele Van Hoyweghen, bestuurder Sociaal van de GSR, betreurt die beslissing: "Wij hebben toen gepleit voor die home. Het ging over een klimaatneutraal gebouw, terwijl er op dit moment niet veel andere klimaatneutrale studentenhuisvesting gebouwd wordt." Het was net die klimaatneutrale status die ook de kostprijs van 'home A', een ander bouwproject van de universiteit, te hoog liet uitvallen. Dat plan werd geschrapt.

"Ten tweede", gaat Van Hoyweghen verder, "betrof het sociale huisvesting. Dat betekent voor studenten met een (bijna)-beursstatuut vaak het verschil tussen wel of niet kunnen gaan studeren. UGent is nu volop aan het zoeken naar oplossingen. Stad Gent nu ook, maar ik durf wel zeggen dat zij in het verleden te weinig heeft gedaan. De studentenpopulatie aan UGent is op tien jaar tijd extreem gestegen, maar die trend viel wel te voorspellen."

"Het is belangrijk voor ons dat er minstens 80 % basiskamers zijn" 

– Nele Van Hoyweghen (GSR)

De GSR heeft alvast een duidelijk standpunt ingenomen over de kotencrisis. Een belangrijke pijler van dat standpunt betreft Student Villages. Dat zijn clusteringen van studentenhuisvesting. Hier zullen er ook de juiste voorzieningen om handen zijn en een goede toegang tot openbaar vervoer. "Het is belangrijk voor ons dat er minstens 80 % basiskamers zijn", gaat Van Hoyweghen verder. Dat zijn kamers met gedeelde voorzieningen van minimaal 12 m². Op dit moment ligt het wettelijke minimum in grote kotenprojecten in Gent op 20 %. "Dat is cruciaal omdat wij zien dat er een steeds grotere markt is aan luxekoten in Gent, maar die koten drijven ook de prijs van de rest op."

Wat Stad Gent denkt

In Stad Gent vindt de GSR alvast een bondgenoot om het percentage basiskamers op te schroeven. "Wij vinden ook dat die 20 % te laag is", bevestigt schepen Heyse. Of het dan 80 % zal worden, daar wil de schepen nog geen uitspraken over doen. 

"Studenten zijn wel degelijk welkom in Gent"

– Tine Heyse, Gents schepen van Wonen

Op de vraag wie voor de kotencrisis verantwoordelijk is, heeft de schepen echter een ander antwoord dan de GSR. "Het is niet alleen onze verantwoordelijkheid. We helpen natuurlijk wel mee zoeken naar oplossingen." De stad heeft volgens haar ook allerminst stilgezeten: "We hebben, bijvoorbeeld, een kader geschapen en een oproep gelanceerd om gronden beschikbaar te stellen voor studentenhuisvesting." Dat leverde tot oktober al zeven mogelijk geschikte kandidaat-gronden op. "In nieuwe ruimtelijkeordeningsplannen duiden we expliciet plekken aan die geschikt zijn voor studentenhuisvesting. Dat zijn wel projecten van lange adem. Een plan maken duurt al gauw vijf jaar en dan staan ze er nog niet."

Ze pakken onze woningen af!

Voor Stad Gent is het vaak moeilijk om 'gewone' Gentenaars met het studentenvolk te verzoenen. Hier en daar gaan stemmen op om minder studenten in Gent toe te laten of hen naar de rand van de stad te duwen. Heyse wil daar niet van weten: "Studenten zijn wel degelijk welkom in Gent. We moeten ze alleen wat meer op de juiste plaats brengen en voldoende spreiden. Er is noch de wil om te duwen, noch de mogelijkheid. Studenten gaan wonen waar ze willen wonen."

"Het is de kotbaas die fout is en willens nillens toch aan studenten verhuurt"

– Tine Heyse

Heyse weigert ook de studenten de schuld te geven voor de overbevolkte stad. "Als we controleren of studenten wel in studentenkoten en niet in gezinswoningen wonen, dan sturen we de boete naar de eigenaar. Het is de kotbaas die fout is en willens nillens toch aan studenten verhuurt. Waarom doen ze het toch? Om meer geld te krijgen. Want uiteraard kan er meer geld gevraagd worden aan vijf studenten dan aan een gezin."

UGent-plannen in het water 

En dan is er nog die derde partij in dit verhaal: onze alma mater zelve, UGent. In het project 'Anders Wonen @ UGent' beschrijft de universiteit het plan om de oudste homes te renoveren. Deze renovaties horen te gebeuren tussen 2024 en 2029. Om de homes te renoveren is de universiteit van plan om erfpachtovereenkomsten af te sluiten met private ontwikkelaars. Bij deze overeenkomsten blijft de universiteit eigenaar van de gebouwen, maar de renovatiekost wordt gedragen door privéontwikkelaars. UGent betaalt enkel een jaarlijks bedrag.

"Gent is een studentenstad en zal dat blijven"

– Rik Van de Walle, rector UGent

Naast de renovatie van de oudste homes stond de bouw van drie nieuwe complexen op het programma. Zoals vermeld zijn de plannen voor twee eerdere homes in het water gevallen, en nu komt ook de bouw van de derde home (C) uit besparingsnood in het gedrang. Dit valt althans te lezen in een nota die goedgekeurd werd door de Raad van Bestuur, dat de financiering en inhoud van Anders Wonen @ UGent herbekijkt. Renovaties en nieuwbouwprojecten zijn een werk van lange adem, maar hoe wil UGent op korte termijn het kotenprobleem aanpakken?

Universiteit zkt. kot

Het eerste voorstel is kijken naar steden die makkelijk met de trein vanuit Gent bereikbaar zijn. Zo huurt de universiteit dit jaar al 100 kamers in Brugge voor internationale studenten, maar "een toekomstige uitbreiding van het aantal huurkamers op die locatie behoort tot de mogelijkheden", zegt rector Rik Van de Walle. Een tweede idee is om vanaf het academiejaar 2024 vijfhonderd kamers te huren in Sint-Denijs-Westrem, dewelke op fietsafstand van campussen Sterre en Ardoyen gelegen zouden zijn. Deze kamers zijn bedoeld om studenten te kunnen huisvesten terwijl de andere homes gerenoveerd worden.

Over andere mogelijkheden heeft de universiteit zich nog niet uitgesproken, maar volgens Van de Walle is open en duidelijke communicatie tussen alle betrokken partijen primordiaal, en kunnen ook andere opties zeker nog bekeken worden. "Als een Student Hotel door alle partners rond de onderhandelingstafel naar voren wordt geschoven, waarom niet? Net daarom is overleg over meer betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting voor onze studenten, tussen alle betrokkenen, broodnodig." 

De ruimtelijke planning moet dus terug naar de tekentafel. Gaat het 'studentenleven in Gent' zo niet een beetje verloren? De rector sust: "Dat risico is er niet. Gent is een studentenstad en zal dat blijven. De drie clusters waarbinnen UGent haar campussen tegen 2050 wil ontwikkelen (stads-, midden- en zuidcluster) bevinden zich binnen de stadsgrenzen van Gent."

Schepen Heyse is echter voorzichtiger. "Het is goed dat die visie er is, maar er moet nog bekeken worden of dat in de visie van onze stad past. Het is nog maar een plan en het is voor 2050."

Nog geen stemmen

Reactie toevoegen