Waarom schieten grote koten als paddenstoelen uit de grond?

Onlangs wandelde ik op een zonnige lentedag door de straten van onze geliefde Arteveldestad. Plots viel er echter een donkere schaduw over de huizen. Toen ik opkeek, zag ik het meteen: alweer een nieuw kotencomplex.

Deze grote gebouwen vol studentenkoten komen hier niet vanzelf. Ze hebben financiering van projectontwikkelaars en bovenal ook een vergunning nodig. De Stad Gent voorziet in dat tweede: ze geeft vergunningen en voert een beleid dat de bouw van nieuwe kotencomplexen stimuleert. Daarmee probeert het stadsbestuur een probleem aan te pakken dat al langer speelt: de druk die studentenhuisvesting legt op de Gentse woningmarkt.

Studenten in gezinswoningen

Een groot deel van de Gentse koten bevindt zich namelijk niet in speciaal gebouwde studentenresidenties, maar in omgebouwde gezinswoningen of appartementen. In zulke woningen worden meerdere kamers verhuurd aan studenten. Voor veel studenten – wellicht ook voor veel van onze lezers – is dit de enige manier om een betaalbare studentenkamer te vinden. Hoewel dit voor studenten oplossingen biedt, heeft het duidelijke nadelen voor Gentse gezinnen. Deze krijgen het namelijk moeilijker om een betaalbare gezinswoning te vinden: gezinnen moeten steeds vaker concurreren met groepen studenten voor dezelfde woningen.

Volgens het beleid van de Stad Gent moeten gezinswoningen in principe bestemd blijven voor gezinnen. Om een studentenkamer in te richten, moet je dus voldoen aan specifieke regels en vergunningen. Veel koten voldoen hier echter niet aan, en zijn dus eigenlijk illegaal. Dit probleem is bovendien niet nieuw. Al in 1996 stelde de stad een lijst op van bestaande kamerwoningen om de sector beter te kunnen reguleren. Met het steeds oplopende tekort aan koten de afgelopen jaren, werd dit beleid steeds verder aangescherpt. Illegale koten worden van de markt verwijderd.

Kotentekort

Tegelijk blijft de vraag naar studentenkoten echter groeien. In 2021 berekende het onderzoeksbureau Mpiris dat de stad een tekort had aan 10.000 studentenkoten. Dat tekort is er gekomen doordat het aantal studenten in de stad al jarenlang blijft toenemen. Daarom zet de stad steeds sterker in op de bouw van grootschalige studentenresidenties. Voor het bouwen van nieuwe studentenhuisvesting wordt vaak een minimum aan kamers voorzien: minstens 50 bij nieuwe projecten en 35 bij renovaties. Dergelijke kottorens en -complexen bieden dus plaats voor soms wel honderden studenten, denk aan de Bro-toren van Upkot. 

De stad vindt namelijk dat universiteiten en hogescholen, met hun grote campussen, ook zelf een rol kunnen spelen in het bouwen van studentenkamers

Momenteel worden op meerdere plekken in Gent grote kotencomplexen gebouwd, met als voorbeeld de bouw van het complex Groene Wandeling. Dat is een grootschalige studentenhuisvesting aan de Nieuwe Wandeling die plaats moet bieden aan meer dan 200 studenten. De stad moedigt ontwikkelaars actief aan om dergelijke residenties te bouwen. Door studenten te concentreren in grote gebouwen, hoopt het stadsbestuur dat gezinswoningen opnieuw beschikbaar worden voor bewoners én vangt het tegelijk het tekort aan koten geleidelijk op.

Private investeerders en de UGent

Deze projecten worden doorgaans niet door de stad zelf gebouwd, maar door private investeerders. Vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars investeren steeds vaker in grote studentenresidenties. Koten zijn de afgelopen jaren dan ook een interessant vastgoedproduct geworden. Door de groeiende vraag naar koten en de relatief stabiele huurinkomsten zien investeerders studentenhuisvesting als een aantrekkelijke investering. Dat roept echter vragen op over betaalbaarheid. Projectontwikkelaars willen immers maximaal rendement halen uit hun investering en leggen dus de nadruk op het bouwen van moderne, goed uitgeruste koten die ze voor duurdere prijzen kunnen verhuren. Daarom legt de stad op dat minstens 20% van studentenhuisvesting uit goedkopere basiskamers bestaat. 

Ook onze eigen UGent speelt een belangrijke rol in het verhaal van de studentenhuisvesting. De universiteit wil meer internationale studenten aantrekken, maar die hebben natuurlijk ook nood aan (goedkoop) onderdak. Toch bouwt de universiteit zelf weinig studentenkamers; studentenhuisvesting wordt grotendeels overgelaten aan de private markt, waar de universiteit dan koten van huurt voor internationale studenten. Die aanpak leidt regelmatig tot discussies met het stadsbestuur. De stad vindt namelijk dat universiteiten en hogescholen, met hun grote campussen, ook zelf een rol kunnen spelen in het bouwen van studentenkamers. 

Het project Groene Wandeling werd recent aangekondigd als nieuwe studentenhome, onder beheer van de UGent.

Studenten en de stad

De aanwezigheid van grote aantallen studenten heeft ook invloed op bepaalde wijken in de stad. In buurten met veel studenten verschijnen vaak voorzieningen die specifiek op hen gericht zijn, zoals broodjeszaken, cafés en fitnesscentra,  waardoor andere zaken worden verdrukt. Daarnaast zorgen grote studentenpopulaties onvermijdelijk voor (geluids)overlast. Dit proces, dat stedelijke onderzoekers 'studentificatie' hebben genoemd, zorgt er ook voor dat het aantal permanente bewoners van bepaalde wijken afneemt, terwijl het aantal studenten groeit. Voor stadsplanning betekent dat een bijkomende uitdaging. De Stad Gent probeert een evenwichtige mix van bewoners te houden, waarbij studenten, gezinnen en ouderen in dezelfde wijk samenwonen.

De stad probeert studentificatie tegen te gaan door in te zetten op de bouw van zogenaamde studentendorpen

De stad probeert studentificatie tegen te gaan door in te zetten op de bouw van zogenaamde studentendorpen. Dat zijn locaties, vaak iets buiten het centrum, waar soms wel duizenden studenten kunnen samenwonen en leven. Deze projecten hebben dus een meervoudig doel: zowel het kotentekort als de studentification tegengaan.